농지 포함 전원주택 매매 서류 총정리 🏡🌾 절차·발급 방법까지

농지가 포함된 전원주택을 매매하려면 일반 주택 거래보다 준비해야 할 서류가 많습니다.
왜냐하면 토지의 성격(농지)과 건물의 소유권이 분리되어 있거나, 농지법의 규제를 받는 경우가 많기 때문입니다.

특히 농지 취득 자격증명 발급, 토지 이용 계획 확인, 건축물대장 점검 등이 필수입니다.

아래에서는 매도인·매수인 모두가 준비해야 할 서류를 구분하고, 발급 방법과 주의사항까지 정리했습니다.

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1. 매도인(파는 사람) 준비 서류

등기부등본(토지·건물)	인터넷등기소, 주민센터	토지와 건물이 각각 발급되는 경우 있음
토지대장	시·군·구청, 정부24	지목·면적·소유권 확인
건축물대장	시·군·구청, 정부24	불법 증축 여부 확인
토지이용계획확인서	정부24	용도지역·지구·구역, 개발제한 여부 확인
지적도/임야도	시·군·구청, 정부24	경계 확인용
실거래가 신고필증	부동산 중개업소	계약 체결 후 발급
농지전용허가서(해당 시)	시·군청 농지과	건축물 부지로 쓰는 경우 필요

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2. 매수인(사는 사람) 준비 서류

신분증	-	계약 필수
농지취득자격증명	시·군청 농지과	농업경영계획서 포함 제출
주민등록등본	주민센터, 정부24	주소지 확인
인감증명서	주민센터	위임장과 함께 제출 가능
농업경영계획서	시·군청 농지과	농지 취득 목적·계획 기재
대리인 위임장	자필 작성	대리 거래 시 필수
자금조달계획서	시·군·구청	6억 원 이상 주택 또는 투기과열지구 해당 시 필수

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3. 농지 포함 매매 시 핵심 절차

1. 사전 확인
   • 토지 지목이 ‘전·답·과수원’이면 농지법 적용
   • 대지와 농지가 함께 있는 경우 지분·경계 확인 필수
2. 농지취득자격증명 발급
   • 매수인이 시·군청 농지과에 신청
   • 농업경영계획서, 신분증, 인감증명서 제출
   • 심사 기간: 약 4~7일
3. 계약 체결
   • 부동산 중개업소를 통한 표준 매매계약서 작성
   • 특약에 ‘잔금일 현재 상태로 인도’ 기재
4. 실거래가 신고
   • 계약 후 30일 이내 신고 의무
   • 신고필증 발급
5. 소유권 이전 등기
   • 등기소에서 토지+건물 각각 이전
   • 취득세 납부 후 가능
    

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4. 주의사항 체크리스트

농지법 위반 여부	비농업인의 농지 소유는 원칙적으로 제한
농지전용허가	주택 부지로 쓰려면 허가 필요
공부상 면적 vs 실측 면적	측량 오차 확인
용도지역 제한	계획관리지역, 보전관리지역 등 개발 제한
사도 사용권	진입로가 사유지면 통행권 확보 필수
불법 건축물 여부	건축물대장과 현황 불일치 시 추후 철거 명령 가능성

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5. 빠른 거래를 위한 팁

• 서류는 계약 전 미리 준비
  매도·매수인 모두 필수 서류를 사전에 준비하면 계약 후 지연이 없음
• 현장 사진·동영상 확보
  농지·주택 경계, 건물 상태를 계약서 부속서류로 첨부
• 중개업소 선택
  농지거래 경험이 많은 지역 전문 중개사를 이용

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결론

농지가 포함된 전원주택 매매는 일반 주택 매매보다 행정 절차가 많고, 법적 제한도 강합니다.
특히 농지취득자격증명 발급과 농지전용허가 여부가 거래 속도를 좌우하니, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
서류를 꼼꼼하게 준비하면 불필요한 지연 없이 안전하고 빠르게 거래를 마무리할 수 있습니다.

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