전원주택 매매 세금 및 계약서 작성 가이드 🏡📑

전원주택은 도심 아파트 거래와 달리 토지·건물 구조, 농지 포함 여부, 사용 용도에 따라 세금과 계약서 조항이 달라집니다.
특히 세금 계산에서 토지와 건물을 별도로 과세한다는 점을 모르면 예상보다 세금이 크게 나올 수 있습니다.
아래에서 전원주택 매매 시 발생하는 세금 종류와 계약서 작성 시 필수 항목을 정리했습니다.

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1. 전원주택 매매 시 발생하는 세금

취득세	매수인	토지+건물 각각 부과, 주택은 1~3%, 농지는 3% 기본
지방교육세	매수인	취득세의 10% 추가 부과
농어촌특별세	매수인	별장·고가 부동산 취득 시 부과 (취득세의 20%)
양도소득세	매도인	보유기간·1세대1주택 여부에 따라 6~45%
농지세(재산세)	소유자	매년 6월 1일 기준 부과, 매수인은 취득 다음 해부터
종합부동산세	소유자	주택 공시가격 합산 시 과세 가능

💡 팁

• 농지가 포함된 경우 주택 취득세 + 농지 취득세를 별도로 계산해야 함
• 별장 용도로 취득 시 취득세율이 8%까지 올라갈 수 있음

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2. 세금 절감 방법

1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족
   • 2년 이상 보유 + 2년 거주 시 양도세 비과세 가능
2. 농지 감면 혜택 활용
   • 8년 이상 자경 농지 양도 시 양도세 감면
3. 계약금·중도금 지급 시기 조정
   • 해당 연도의 종부세·양도세 계산에 유리하게 조율
4. 취득세 계산 시 토지·건물 분리
   • 건물은 주택 취득세율, 농지는 별도 농지세율 적용
    

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3. 전원주택 매매 계약서 작성 시 필수 항목

물건 표시	토지·건물 각각의 지번, 지목, 면적, 구조 명확히 기재
소유권 이전 조건	잔금일에 소유권 이전, 등기 이전 비용 부담자 명시
인도일	실제 주거 가능일과 잔금일이 다를 경우 특약으로 명시
농지 관련 조항	농지취득자격증명 발급 불가 시 계약 해제 가능 조항
하자 보수	계약 당시 확인되지 않은 하자 발견 시 책임 범위 규정
특약 사항	진입로 사용권, 농지 전용 허가 여부, 각종 시설물 인도 포함
계약 해제 조건	기한 내 대금 미지급, 서류 미제출 시 계약 무효 조항

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4. 계약서 작성 절차

1. 등기부등본·토지대장 확인
   • 담보권, 가압류, 지분 소유 여부 확인
2. 농지 취득 가능 여부 확인
   • 매수인 자격, 농업경영계획서 검토
3. 계약금 지급
   • 통상 매매대금의 10%
4. 중도금·잔금 일정 설정
   • 일정은 세금, 이사 계획에 맞춰 조정
5. 실거래가 신고
   • 계약일로부터 30일 이내
6. 잔금 지급 및 등기 이전
   • 취득세 납부 후 이전 가능
    

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5. 전원주택 거래 시 주의할 점

• 농지전용허가 필요 여부: 주택 부지 외 농지를 다른 용도로 쓰려면 허가 필수
• 불법 건축물: 건축물대장과 실제 건물 구조 불일치 시 철거 명령 위험
• 사도(사유지 도로) 문제: 진입로가 사유지면 통행권 확보 확인
• 상속·증여 이력: 최근 5년 내 증여·상속받은 부동산의 세금 문제 확인
• 토지 경계 분쟁 예방: 측량 결과를 계약서에 첨부

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6. 계약서 작성 팁

• 가능하면 표준 부동산 매매계약서 사용
• 특약은 구체적으로 작성, 구두 합의만 믿지 말 것
• 계약서와 함께 현장 사진·동영상 보관
• 법무사나 부동산 전문 중개인의 검토를 거쳐 서명

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결론

전원주택 매매는 일반 주택 거래보다 세금 계산이 복잡하고, 계약서에 반영해야 할 특약 사항이 많습니다.
특히 농지 포함 여부에 따라 취득세율과 계약 조건이 크게 달라지므로,

계약 전 세금 시뮬레이션과 서류 검토가 필수입니다.
안전하고 유리한 거래를 위해 전문가 검토 + 세금 절세 전략을 병행하는 것을 추천드립니다.

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